(IP) Hinsichtlich der Rahmenbedingungen von Räumungsverfügungen bei Geschäftsraummietverhältnissen hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle mit Leitsatz entschieden.

„Die in § 940 a ZPO zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung kann nicht im Rahmen der Anwendung von § 940 ZPO auf Geschäftsraumietverhältnisse übertragen werden.“

Die Vorinstanz hatte eine einstweilige Verfügung, durch die die Verfügungsbeklagten verpflichtet worden waren, die streitgegenständlichen Räume zu räumen und an die Verfügungskläger herauszugeben, zu Unrecht erlassen. Gewerblicher- und Wohnmietraum war verwechselt worden – so urteilte das OLG. „Es besteht ein signifikanter Unterschied in der rechtlichen Bewertung von Wohnraummietverhältnissen und Gewerberaummietverhältnissen. Dies verdeutlicht in aller Schärfe die Vorschrift des § 578 BGB, ... nur ganz bestimmte Vorschriften des bürgerlichen Rechts, die für Wohnraummietverhältnisse gelten, für das Recht der Gewerberaummiete für anwendbar erklärt. Gerade wenn aber eine Vorschrift nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich auf Wohnraummiete Anwendung findet, indiziert bereits dies, dass die dieser Norm zugrunde liegende Wertentscheidung des Gesetzgebers eben nicht auf die Gewerberaummiete übertragen werden kann. ... Die Anordnung der Räumung von Gewerberaum durch eine einstweilige (Räumung-) Verfügung ist nach alledem nur in den Grenzen möglich, innerhalb derer ganz allgemein Befriedigungsverfügungen ... im Ausnahmefall möglich sind. Dazu gehören die Fälle einer umgehenden Rückgängigmachung verbotener Eigenmacht ... sowie die Fälle, in denen der unberechtigte Besitzer die Sache in einer vom Vertrag nicht mit der gedeckten Weise nutzt und der Sachsubstanz aus diesem Grunde konkrete Gefahr droht ... Nicht ausreichend ist demgegenüber, dass kein Nutzungsentgelt mehr bezahlt wird, obwohl die Räume uneingeschränkt weiter genutzt werden“.

„Entgegen der Auffassung der Verfügungskläger rechtfertigen die vorgetragenen Bedrohungen durch den Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten nicht den Erlass einer Räumungsverfügung. Die Kläger verkennen grundlegend, dass schon im Ausgangspunkt der Beklagten als juristischer Person nicht ohne Weiteres das Verhalten eines Dritten zugerechnet werden kann. Selbst wenn aber die Geschäftsführerin der Beklagten die Bedrohungen durch ihren Ehemann oder aber deren minderjährigen Sohn gebilligt haben sollte. würde dies allein niemals den Erlass einer Räumungsverfügung und damit die Vorwegnahme der Hauptsache rechtfertigen.“

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG Celle, Az.; 2 U 116/19

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