Mietsicherheit erst spät fällig
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(IP) Hinsichtlich der Möglichkeit der Kautionsrückzahlung vor Abrechnung der Betriebskosten hat das Amtsgericht (AG) Dortmund mit Leitsatz entschieden.
„1. In der Wohnraummiete ist ein Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.
2. Der Vermieter darf auch nach Mietvertragsende nicht mit strittigen Forderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution aufrechnen. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel.
3. Der Vermieter muss wegen seiner strittigen Forderungen Widerklage erheben, die auch als Hilfswiderklage zulässig wäre.“
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Die Parteien hatten bei Abschluss des Mietvertrages eine gesonderte Kautionsvereinbarung getroffen, nach der die Kaution zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag diente. Ferner war in der Kautionsvereinbarung bestimmt, dass für den Fall, dass sich der Vermieter während des Mietverhältnisses wegen unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderungen befriedigt, der Mieter verpflichtet ist, die Kaution wieder aufzufüllen. Abschließend heißt es in der Vereinbarung: „Die Kaution ist nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache zuzüglich der Zinsen in angemessener Frist zurückzuerstatten, es sei denn, der Vermieter hat begründete Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen kann oder die ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn und solange der Vermieter Ansprüche aus Neben- und Betriebskosten noch nicht beziffern kann.“
Der Kläger hatte die vereinbarte Kaution dann an die Beklagte gezahlt. Hinsichtlich der Mietsache gab es kleinere Mängel, weswegen der Mieter gemindert hatte. Dann wurde der Mietvertrag gelöst und wegen einzelner Betriebskostenabrechnungen gestritten.
Dazu erklärten die Richter: „Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten zurzeit weder aus der Kautionsvereinbarung noch aus § 812 BGB der geltend gemachte Anspruch zu. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist -noch- nicht fällig. Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllbar ..., aber noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf“.
Das Originalurteil kann hier abgerufen werden: