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Wenn Sie in Betracht ziehen, Ihr Haus zu verkaufen, steht zunächst eine zentrale Frage im Raum: Wie lässt sich am besten der aktuelle Hauswert ermitteln? Eine umfassende Immobilienbewertung ist häufig unverzichtbar, um eine möglichst realistische Einschätzung Ihres Hauswerts zu erhalten. Hierbei wird die Immobilie genau unter die Lupe genommen. In diesem Beitrag erhalten Sie alle relevanten Informationen zur Wertermittlung Ihrer Immobilie.

 

Was ist der Hauswert?

Der Hauswert ist der geschätzte finanzielle Wert einer Immobilie. Dieser wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst und repräsentiert den Betrag, den ein potenzieller Käufer bereit wäre, für die Immobilie zu zahlen. Unter anderem steht der Hauswert im Zusammenhang mit den aktuellen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt und ist somit eine Einschätzung des Marktwerts der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt.
 
Vorab einige grundlegende Begriffe:
 
● Verkehrswert: Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert und wird oft synonym verwendet. Er ist der Preis, der unter normalen Umständen auf dem Immobilienmarkt erzielt werden kann. Aber Achtung: Es handelt sich beim Verkehrswert lediglich um einen möglichen, erzielbaren Preis – ohne Kaufgarantie. 
● Verkaufspreis: Der Verkaufspreis ist ein konkreter Wert, sprich die genaue Summe, die tatsächlich beim Verkauf einer Immobilie bezahlt wird.
● Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie beim Immobilienkredit zugrunde legt. Hierbei werden oft zusätzliche Faktoren wie die künftige Entwicklung des Immobilienmarktes berücksichtigt.
 

Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

 
Um Ihren Hauswert zu bestimmen, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die Lage der Immobilie, die Größe des Grundstücks und des Gebäudes, die Ausstattung, der Bauzustand sowie sonstige Zusatzmerkmale (bspw. eine Garage, ein Pool oder ein Garten). Auch die allgemeine wirtschaftliche Situation, Trends auf dem Immobilienmarkt und regionale Besonderheiten können den Hauswert beeinflussen.
 
Zu wesentlichen Einflussfaktoren zählen vor allem:
 
● Lage: Der Standort Ihrer Immobilie ist einer der entscheidenden Faktoren, wenn Sie Ihren Hauswert ermitteln möchten. Eine begehrte Lage, gute Infrastruktur, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten können den Hauswert erheblich steigern. Aber auch geplante Entwicklungen in der Umgebung, wie neue Infrastrukturprojekte oder Stadtentwicklungsmaßnahmen, können den Hauswert beeinflussen.
 
● Ausstattung und Zustand: Die Qualität der Bauausführung, die Ausstattung der Immobilie, die Raumaufteilung sowie der allgemeine bauliche Zustand spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Modernisierte Küchen, Bäder und energieeffiziente Installationen können den Hauswert beispielsweise deutlich steigern.
 
● Energieeffizienz: Die Energieeffizienz eines Hauses gewinnt immer mehr an Bedeutung. Gut isolierte Gebäude und moderne Heizungs- und Kühlungssysteme können den Hauswert steigern.
 
● Besondere Merkmale: Extras wie ein Swimmingpool, ein gepflegter Garten, eine Garage oder ein hochwertiges Sicherheitssystem können den Hauswert positiv beeinflussen.
 
● Regionale Wirtschaftslage: Der erzielbare Verkaufspreis Ihres Hauses hängt zudem von der wirtschaftlichen Situation in der Region ab. Städte mit guter wirtschaftlicher Entwicklung neigen dazu, höhere Immobilienwerte zu haben.
 
● Marktbedingungen: Die aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt, wie Angebot und Nachfrage, sind ausschlaggebende Faktoren bei der Ermittlung des Hauswertes. Eine hohe Nachfrage bedeutet meistens, dass Sie auch einen höheren Verkaufspreis erzielen können. Auch allgemeine wirtschaftliche Bedingungen, wie Zinssätze und Inflationsraten, haben Einfluss auf den Immobilienwert.
 
Die genaue Gewichtung dieser Faktoren kann je nach Region und Immobilie variieren. Eine sorgfältige Berücksichtigung all dieser Elemente ist jedoch entscheidend, um eine präzise Einschätzung des Hauswerts vorzunehmen.
 

Gründe für die Ermittlung des Hauswertes

 
Viele Hausbesitzer sind sich oft nicht im Klaren darüber, welchen Wert ihre Immobilie hat. Häufig wird der geschätzte Hauswert anhand von Vergleichsobjekten in der Umgebung oder dem früheren Kaufpreis abgeleitet. Leider erweist sich das "Bauchgefühl" in diesem Zusammenhang häufig nicht als zuverlässiger Ratgeber. Eine ausführliche Immobilienbewertung hingegen basiert auf empirischen Faktoren und schätzt den Verkehrswert so präzise wie möglich ein.
 
Der Vorteil: Ein realistischer Angebotspreis kann die Erfolgsaussichten für einen zügigen und profitablen Verkauf Ihres Hauses steigern. Denn ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann potenzielle Interessenten abschrecken, während ein zu niedriges Angebot dazu führen könnte, dass Sie bares Geld verschenken.
 
Den Hauswert ermitteln zu lassen, kann daher eine essenzielle Rolle beim Kauf oder Verkauf von Immobilien spielen. Aber eine professionelle Immobilienbewertung stärkt nicht nur die Verhandlungsposition beim Verkauf, sondern dient häufig auch als maßgebliche Referenz für Gerichte, Versicherungen und Behörden bei ihren Entscheidungen.
 

Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll? *(Infobox)*

● Allgemeiner Überblick: Es ist durchaus sinnvoll, hin und wieder den aktuellen Wert Ihres Hauses zu ermitteln. Dies ermöglicht es unter anderem, festzustellen, zu welchem Zeitpunkt ein Verkauf besonders lukrativ sein könnte.
 
● Immobilienverkauf: Wenn Sie Ihr Haus in näherer Zukunft verkaufen möchten, rüsten Sie sich am besten für kommende Verhandlungen, indem Sie Ihren Hauswert professionell ermitteln lassen.
 
● Vor Investitionen: Bevor bedeutende Investitionen in die eigene Immobilie getätigt werden, kann eine Immobilienbewertung aufzeigen, ob sich diese überhaupt lohnen.
 
● Gerichtliche Beschlüsse: Ähnlich wie beim Verkauf, ist es z.B. im Falle einer Scheidung, Schenkung oder Erbschaft äußerst vorteilhaft, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen, da sie eine bedeutende Entscheidungshilfe sein kann. Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, ist ein professionelles Wertgutachten sogar unverzichtbar. Generell werden für gerichtliche Auseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen, sowie für Versicherungsschäden und Steuererhebungen professionelle Wertgutachten benötigt.
 
● Finanzierungszwecke: Wenn Sie Ihr Haus aufgrund von Finanzierungszwecken von der Bank beleihen lassen, muss ein professioneller Gutachter im Rahmen einer Immobilienbewertung den Hauswert, beziehungsweise den maximalen Beleihungswert, ermitteln. 
 

Verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Hauswertes

Um den aktuellen Hauswert zu ermitteln, wird in der Regel eines von drei gängigen Ermittlungsverfahren angewandt.


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Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als das präziseste Verfahren. Hierbei wird der Hauswert durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten mit einem Durchschnittspreis ermittelt. Dabei spielen Größe, Bausubstanz und Lage eine große Rolle. Die Aussagekraft hängt jedoch stark von der Qualität und Aktualität der Vergleichsdaten ab.
 
Vorteile:
● Ableitung des Marktwerts aus realisierten Kaufpreisen.
● Relativ geringer Aufwand bei guten Vergleichsobjekten.
Nachteil:
● Mögliche Unterschätzung des Sachwerts bei einzigartigen Immobilien.
 

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Häusern, die den Sachwert, also den Wert der baulichen Substanz und des Grundstücks, in den Fokus stellt. Dieses Verfahren wird oft bei alleinstehenden Häusern, Gewerbeimmobilien und denkmalgeschützten Objekten angewendet, insbesondere wenn es an ausreichenden Vergleichsobjekten fehlt.
 
Vorteile:
● Besonders geeignet für außergewöhnliche Immobilien ohne häufige Vergleichsobjekte.
● Berücksichtigung aufwendiger Renovierungsarbeiten.
Nachteile:
● Aufwendig und erfordert fundierte Marktkenntnisse.
● Geringerer Einfluss des Marktgeschehens auf den Gesamtwert.

Das Ertragswertverfahren 

Im Ertragswertverfahren orientiert sich der Wert nicht am Sachwert, sondern am Ertrag, den der Eigentümer durch Miete oder Pacht erzielen kann. Der Wert einer Immobilie wird dabei nicht primär anhand der Bausubstanz (wie im Sachwertverfahren) oder durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten (wie im Vergleichswertverfahren) ermittelt, sondern basiert auf den zu erwartenden Erträgen aus der Nutzung der Immobilie. Daher ist dieses Verfahren vor allem bei vermieteten Immobilien relevant. 
 
Vorteile:
● Fundierte Schätzung des Ertrags, der mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.
● Praxisnahe Schätzung durch Berücksichtigung ortsüblicher Mieten und des Bodenwerts.
Nachteil:
● Änderungen im Mietpreis werden nicht berücksichtigt, und der Liegenschaftszins ist nicht immer präzise berechnet.

Den Hauswert selbst ermitteln

Eine Frage, die sich viele Eigentümer stellen, die wissen möchten, wie viel ihr Haus wert ist: “Kann ich den Hauswert nicht einfach selbst ermitteln?” 
Die Antwort lautet: “Jein”. Sollten Sie über ausreichende Fachkenntnisse und eine solide Datenbasis verfügen, haben Sie durchaus die Möglichkeit, den Immobilienwert selbst zu ermitteln. Allerdings besteht häufig die Gefahr, dass Eigentümer sich dazu verleiten lassen, nicht objektiv genug zu sein, wodurch der Immobilienwert oft zu hochgeschätzt wird.
 
Dennoch kann eine vorläufige Selbstbewertung sinnvoll sein. Wenn das Interesse lediglich dem aktuellen Marktwert der Immobilie gilt, kann durch den Vergleich mit vergleichbaren Häusern, die aktuell zum Verkauf stehen, eine vorläufige Einschätzung des Hauswertes gemacht werden. 
 
Für eine präzisere, professionelle Immobilienbewertung stehen verschiedene Optionen offen. Eigentümer können zum Beispiel Zeit und Kosten durch eine kostenlose Online-Bewertung in Anspruch nehmen. Wird aber ein detailliertes, gerichtlich anerkanntes Wertguthaben benötigt, führt kein Weg an einem professionellen Immobiliengutachter vorbei.
 

Immobiliengutachter: Das Wichtigste im Überblick

Wenn Sie Ihren Hauswert professionell ermitteln lassen möchten, haben Sie mehrere Auswahlmöglichkeiten. Denn Immobiliengutachter sind nicht gleich Immobiliengutachter – an wen Sie sich am besten wenden, hängt immer von Ihren individuellen Bedürfnissen und dem Zweck Ihrer Hausbewertung zusammen.
 
Diese Arten von Gutachtern gibt es *(Infobox)*
 
● Freie Immobiliengutachter: Ein freier Immobiliengutachter verfügt über das erforderliche Fachwissen und den Zugang zu notwendigen Datenquellen, um eine professionelle Immobilienbewertung durchzuführen. Diese kann beispielsweise als Grundlage für einen Verkauf dienen. Beachten Sie jedoch, dass freie Gutachter keine Werteinschätzungen ausstellen können, die vor Gericht anerkannt werden.
 
● Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter: Diese Bezeichnung ist ein gesetzlich geschützter Begriff, den Makler oder Immobilienfachleute durch zusätzliche Schulungen und Weiterbildungen erlangen können. Eine Immobilienbewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter stellt ein vor Gericht gültiges, offizielles Verkehrswertgutachten dar.
 
● Staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien: Wie der Name bereits vermuten lässt, sind staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien ebenfalls IHK-zertifiziert. Im Unterschied zu öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachtern unterliegen sie jedoch zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden. Daher sind sie die einzigen, die befugt sind, eine Immobilienbewertung für behördliche Zwecke zu erstellen, etwa für die Ermittlung der Erbschaftssteuer bei einer vererbten Immobilie.
 

Kosten für professionelle Hausbewertungen

Die entscheidenden Faktoren für die Kosten einer professionellen Immobilienbewertung sind der geschätzte Verkehrswert der Immobilie und die Art des Gutachtens. Die Schwierigkeit der Bewertung spielt ebenfalls eine Rolle; bei besonders speziellen Immobilien können die Kosten für einen Immobiliengutachter höher ausfallen, da mehr Aufwand nötig ist, um den Hauswert zu ermitteln. Ein schnell erstelltes Kurzgutachten liegt etwa im Bereich von 500 €, während für ein aufwändiges Vollgutachten etwa 0,5 – 1 % des Verkehrswerts der Immobilie anfallen. 

Hauswert ermitteln: Welche Dokumente werden benötigt?

Nachdem Sie einen geeigneten Sachverständigen gefunden haben, wird er sämtliche relevanten Unterlagen für die Immobilienbewertung anfordern. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen:
 
● Grundbuchauszug
● Grundriss
● Baujahr
● Modernisierungen der letzten 15 Jahre
● Energieausweis
● Gegebenenfalls: Bauunterlagen
● Amtlicher Katasterplan
 
Tipp: Für eine reibungslose Abwicklung ohne unnötige Verzögerungen empfiehlt es sich, diese Unterlagen bereits im Vorfeld anzufordern.

Immobilienwert Rechner: Den Hauswert online berechnen

Für Personen, die kein gerichtlich anerkanntes Gutachten benötigen und den Wert ihres Hauses lieber schnell von zuhause aus ermitteln möchten, bieten immer mehr Immobilienportale wie Jacasa die Möglichkeit der Online-Hausbewertung an. Der größte Vorteil dieser Methode besteht für viele Eigentümer darin, dass Online-Bewertungen nicht nur kostenlos angeboten werden, sondern auch jederzeit verfügbar sind.
 

So funktioniert die Online Immobilienbewertung *(Infobox)*

Der Immobilienwert-Rechner greift auf eine umfangreiche Datenbank zurück, die einen aussagekräftigen Vergleich zu ähnlichen Immobilien ermöglicht. Die ermittelten Ergebnisse sind daher nicht nur schnell verfügbar und einfach abrufbar, sondern zeichnen sich auch durch eine relativ hohe Aussagekraft aus. Besonders effektiv funktioniert die Online-Immobilienbewertung, wenn besonders viele vergleichbare Objekte in der Datenbank vorhanden sind.

Fazit: Wissen ist Macht

Den eigenen Hauswert zu ermitteln ist stets von Vorteil, sei es für den Verkauf, die Finanzierung oder einfach nur für fundiertere Kenntnisse des eigenen Vermögens. Die Auswahl des richtigen Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, den individuellen Gegebenheiten und dem Verwendungszweck der Wertermittlung ab. Egal ob Sie sich für einen professionellen Immobiliengutachter entscheiden oder auf eine Online-Immobilienbewertung zurückgreifen – die sorgfältige Zusammenstellung der benötigten Unterlagen und die Berücksichtigung einer Vielzahl an beeinflussenden Faktoren ist entscheidend für eine präzise Wertermittlung.