Wann sollte man am besten eine Immobilie kaufen und wie läuft dies ab?

Den Traum von einem Eigenheim oder einer Immobilie als Kapitalanlage hegen aus verständlichen Gründen viele Deutsche. Sobald sich der Wunsch eingestellt hat, gilt es im nächsten Schritt aber gleich zu bedenken, wann überhaupt der "richtige" Zeitpunkt für den Immobilienkauf gekommen ist. Das wiederum ist einerseits von externen und andererseits von den persönlichen Umständen abhängig.

Grundüberlegungen, die am Anfang stehen sollten

Zunächst einmal müssen sich angehende Immobilieneigentümer überlegen, was sie überhaupt für eine Immobilie möchten - und wo sich diese befinden soll. Ob Immobilien in Andernach oder anderen Regionen, jede Stadt, Gemeinde und jedes Bundesland hat sein ganz eigenes Preisgefüge. Das leitet sich unter anderem aus der Mikro- und Makrolage ab - also der konkreten Straße beziehungsweise dem Viertel und der größer gefassten Gemeinde/Region.

Parallel ist zu überlegen, wie die Immobilie beschaffen sein soll. Muss es ein Einfamilienhaus sein und gibt die Region das überhaupt her? Wird stattdessen eher eine Eigentumswohnung gesucht, vielleicht auch um diese als Kapitalanlage zu vermieten, statt sie selbst zu bewohnen? Eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten ist hierfür unabdingbar, denn angehende Eigentümer müssen beurteilen, "wie viel" Immobilie sie sich überhaupt leisten können. Dabei spielt das mögliche eingebrachte Eigenkapital ebenso eine Rolle wie die eigene Bonität, die letztlich über die Höhe des zu erwartenden Fremdkapitals entscheidet.

Persönliche Faktoren, die bei der Auswahl des Kaufzeitpunkts eine Rolle spielen

Die meisten Deutschen kaufen eine Immobilie im Alter zwischen 30 und 50 Jahren. Das ist nicht überraschend, denn es sind diese zwei Jahrzehnte, in denen das eigene Einkommen normalerweise seinen Zenit erreicht und zugleich einigermaßen signifikante Rücklagen bereits angespart wurden. Käufe vor dem 30. Lebensalter scheitern meist am fehlenden Eigenkapital und noch überschaubaren Einkommen als Berufseinsteiger, nach dem 50. Lebensalter ist hingegen schon zu bedenken, ob die Immobilie bis zum Renteneintritt noch abbezahlt werden kann.

Idealerweise bringen Käufer Eigenkapital in Höhe von rund 20 bis 30 % in den Kauf ein. Das reduziert zugleich die Zinskosten, die durch den Immobilienkredit entstehen. Gleichermaßen sollten sie aus offensichtlichen Gründen ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen haben, um den langfristigen Kredit tatsächlich auch langfristig abzahlen zu können. Das stellt im Regelfall, zumindest zu Teilen, auch schon der Kreditgeber sicher - der seinen Kredit natürlich nur an Personen vergibt, die ein entsprechend hohes Einkommen und eine gute Bonität haben.

Die persönlichen Lebensumstände spielen bei dem Kaufvorhaben ebenso eine Rolle. Wer beispielsweise aufgrund einer beruflichen Neuorientierung in eine andere Stadt oder ein anderes Bundesland zieht, könnte den Umzug auch gleich für den Erwerb einer Immobilie in der Region nutzen. Ebenso entscheiden sich viele angehende Eltern vermehrt für den Immobilienkauf, weil sie nun mehr Fläche benötigen und häufig ihrem Nachwuchs auch einen angrenzenden Garten bieten möchten.

Externe Umstände, die sich auf den Kaufzeitpunkt auswirken könnten

Die persönlichen Umstände, allen voran solche zur finanziellen Stabilität, müssen bereits gegebenen sein, bevor externe Faktoren berücksichtigt werden. Diese sind allen voran für Eigentümer interessant, die die Immobilie gezielt zur Altersvorsorge oder Kapitalanlage erwerben. Für diese könnte bei der Wahl des Kaufzeitpunktes zum Beispiel das aktuelle Zinsniveau eine Rolle spielen. Ist das Zinsniveau verhältnismäßig niedrig, erhöht sich erwartungsgemäß die Rendite der Immobilie.

Ebenso könnte beispielsweise der Kaufzeitpunkt gekommen sein, wenn Neu-Eigentümer und Kapitalanleger eine vermeintlich aufstrebende Region identifiziert haben und in dieser Eigentum erwerben möchten, bevor die Preise da weiter anziehen. Speziell für Kapitalanleger, die die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten möchten, spielt auch das Mietniveau in der Region eine Schlüsselrolle. Für Kapitalanleger ist es beispielsweise wenig sinnvoll in einer Region Eigentum zu erwerben, wenn die Region ein starker Wegzug charakterisiert, sie folglich immer weniger Einwohner hat und auch die wirtschaftliche Situation da keine Perspektive bietet.

Während das Zinsniveau und die allgemeine wirtschaftliche Lage für Neu-Eigentümer, die die Immobilie selbst nutzen möchten, ebenso eine Rolle spielen, sind die anderen genannten Faktoren eher für Kapitalanleger interessant. Erneut sollten aus diesem Grund die Überlegungen, warum man die Immobilie kauft und wofür diese genutzt werden soll, zu diesem Zeitpunkt schon stattgefunden haben.

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Weil es beim Kauf einer Immobilie immer um viel Geld und meist langfristige Kreditverbindlichkeiten geht, sollten Eigentümer da nichts dem Zufall überlassen - ganz besonders nicht, wenn sie erstmals eine Immobilie kaufen und noch keine Erfahrungen dahingehend haben. Ein Immobilienmakler führt Kaufinteressenten Schritt für Schritt durch den mehrphasigen Prozess, beantwortet im Zuge dessen alle aufkommenden Fragen und kann auch sein eigenes Dienstleister-Netzwerk einsetzen, um beispielsweise Handwerker, Steuerberater oder Finanzierungsberater zu vermitteln.

Am Anfang kommunizieren Kaufinteressenten, was genau sie für eine Immobilie suchen und wo diese stehen soll. Anschließend bekommen diese aktuell in der Vermarktung befindliche Immobilien vorgestellt. Sofern einige davon bereits in Frage kommen, stehen nun Besichtigungen an.

Sofern bei einer solchen Besichtigung eine Immobilie gefunden wurde, die die Interessenten tatsächlich kaufen möchten, müssen sie sich spätestens jetzt eine Finanzierungszusage einholen. Parallel dazu finden Verhandlungen mit dem Verkäufer statt. Hat man sich auf einen Kaufpreis geeinigt, gehen alle beteiligten Parteien den Weg zum Notar. Der finalisiert die Transaktion und kümmert sich unter anderem auch um die Änderungen im Grundbuch.

Übrigens: Wer eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, kann das ebenfalls. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung unterscheidet sich aber maßgeblich von dem des gewöhnlichen Immobilienkaufs am offenen Markt. Interessenten, die Zwangsversteigerungskäufe in Erwägung ziehen, sollten sich daher vorab gründlich über den Prozess sowie die eingegangenen Verpflichtungen informieren.

Geduld und ein objektiver Blick sind beim Immobilienkauf notwendig

Oftmals können es Interessenten, vor allem wenn sie sich das Eigenkapital zusammengespart und mitunter schon eine Finanzierungszusage eingeholt haben, gar nicht mehr erwarten, endlich auf dem Immobilienmarkt "zuzuschlagen". Eine Immobilie ist für gewöhnlich aber auch eine langfristige Verpflichtung. Zwar kann man diese theoretisch nach kurzer Zeit wieder veräußern, aufgrund der hohen Kaufnebenkosten in Deutschland ist das aber nicht empfehlenswert - und würde nur in einem enormen Aufwand resultieren. Deshalb sollten sich Kaufinteressenten genau vorher überlegen, was sie eigentlich suchen und ob in Anbetracht der persönlichen Umstände tatsächlich der "richtige" Zeitpunkt für den Immobilienerwerb gekommen ist.

Fazit: Allen voran entscheiden über den Kauf und dessen Zeitpunkt die persönlichen Umstände

Die eigene Lebenssituation und die finanzielle Sicherheit gehören zwangsläufig bedacht. Erst wenn diese Rahmenbedingungen stimmen, sollten sich Interessenten über weitere Punkte, wie beispielsweise die aktuelle Marktsituation in der Region, die Verfügbarkeit geeigneter Immobilien und unter anderem das Zinsniveau weitere Gedanken machen. Ein Experte an der Seite kann bei allen Entscheidungen und Prozessen, die mit dem Immobilienkauf einhergehen, einerseits beratend tätig sein und andererseits viele Leistungen und Aufgaben abnehmen - denn ein Immobilienkauf ist immer auch ein zeitaufwändiges Mammutprojekt, das parallel zur Berufstätigkeit nicht so einfach in Eigenregie zu bewältigen ist.