Immobilien im Ausland - Investitionsobjekte oder eigene Ferienunterkunft?

Im Jahr 2020 veröffentlicht das Institut für Demografie Allensbach, dass circa 1,26 Millionen Bundesbürger eine Auslandsimmobilie besitzen. Eigentumshäuser und -wohnungen im Ausland dienen als Investitionsobjekte zur Steigerung des persönlichen Vermögens und werden von den Eigentümern nach dem Erwerb unterschiedlich behandelt.

Anteilskauf an einer Auslandsimmobilie

Finanzberater in Deutschland und im europäischen Ausland verweisen auf die Möglichkeit, sein Vermögen anteilsmäßig in verschiedene Objekte zu investieren. Interessenten kaufen keine Immobilie als Einzeleigentümer, sondern einen prozentualen Anteil. Die daraus entstehende Eigentümergesellschaft eines Hauses oder einer Wohnung zielt auf eine Wertsteigerung des Objekts mittels Aufwertung und Überschüsse durch Mieteinnahmen ab. Das Modell setzt einen Höchsterwerbsanteil von 50 Prozent voraus, sodass sich mindestens zwei Investoren an einer Immobilie beteiligen.

Folgende Bedingungen sind einzuhalten:
1. Das Objekt dient nicht zur privaten Nutzung der Eigentümer.
2. Bei einem Weiterverkauf steht Eigentümern ausschließlich der prozentuale Anteil ihrer Investition zu.
3. Im Fall des Ablebens einer der Investoren können sie sich gegenseitig mit einem Vorkaufsrecht absichern, um weitere Anteile der Immobilie zu übernehmen.

Erwerb einer Auslandsimmobilie im Ausland

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland setzt das bestehende Investitionsvermögen von bis zu 20 Prozent des Immobilienwertes voraus, wenn zeitgleich die restliche Deckung durch einen Kreditnachweis erfolgt. Alle Staaten legen die Bedingungen für den Erwerb einer Immobilie durch ausländische Bürger, die in einem Drittstaat leben, durch das eigene Rechtssystem fest.

In Santa Posa gibt es für Immobilien eine Agentur, die sich auf ausländische Privatinvestoren spezialisiert. Sie ist eine von vielen Agenturen im europäischen Ausland, die deutschsprachige Kunden in ihrer Landessprache betreut.

Aus diesen Gründen ist es sinnvoll, eine deutschsprachige Auslandsimmobilienagentur zu kontaktieren:
1. Vereinfacht die Kommunikation zwischen Eigentümer und Interessenten.
2. Immobilienagenturen im Ausland vermitteln zwischen nationalen Behörden und Immobilienkäufern.


Bildquelle: pixabay.com © Muntzir_Mehdi

Vermietung einer Eigentumsimmobilie im Ausland

Immobilieneigentümer sind berechtigt, erworbene Auslandsimmobilien als Ferienunterkünfte oder zur dauerhaften Nutzung durch Dritte zu vermieten. Die Registrierung des Mietobjekts erfolgt bei der zuständigen Behörde des Landes, in dem die Immobilie besteht. Dem ausländischen Finanzamt sind Mieteinnahmen unverzüglich anzuzeigen. Kommunen verfügen über ein Verwaltungsrecht, die Nutzung als Ferienunterkunft zu untersagen, wenn der Käufer damit den lokalen Immobilienmangel fördert.

Privatnutzung von ausländischen Immobilien

Eigentümer, die die Eigentumsimmobilie als Ferienunterkunft nutzen, dürfen sich im Schengen-Raum maximal 90 Tage binnen eines Halbjahres in dieser aufhalten. Übersteigt der Aufenthalt der Eigentümer diesen Zeitrahmen, müssen sich ausländische Bürger beim nationalen Migrationsamt oder bei der dafür zuständigen Abteilung der örtlichen Polizeibehörde registrieren.

Steuerrechtliche Angaben gegenüber dem deutschen Finanzamt

Für Immobilien in der EU gilt:
Steuerrechtlich werden die Immobilien in dem EU-Staat abgewickelt, in dem sich die Immobilie unabhängig des Hauptwohnsitzes des Eigentümers befindet. Es sind gegenüber dem deutschen Finanzamt keine verpflichteten Angaben zu leisten.

Bestimmung für Immobilien außerhalb der EU:
Alle Eigentumsimmobilien im Nicht-EU-Ausland sind dem deutschen Finanzamt anzuzeigen. Steuern erhebt zunächst der Staat auf die Immobilie, in der sie sich befindet. Das Finanzamt in Deutschland berechnet für die jeweilige Immobilie den deutschen Steuersatz und zieht bereits gezahlte Steuern im Ausland davon ab.