Sinnvoll oder unnötige Kostentreiber?

Umweltauflagen für Grundstücke sind nicht unbedingt neu. In einigen Fällen sind sie absolut verständlich, da sie mitunter den Käufer selbst schützen. In anderen Fällen wirken sie eher kostentreibend, denn der direkte Sinn ergibt sich nicht unbedingt. Aber welche Umweltauflagen gibt es für Grundstückskäufer und sind diese nun sinnvoll oder nicht? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Baugrundstücke und Immobilien unterliegen heute zahlreichen Umweltauflagen. Doch was hat es damit auf sich und wie sehr wirkt sich dies auf die Kosten der Eigentümer aus?

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Welche Art von Umweltauflagen gibt es für Grundstücke?

Umweltauflagen sind kein neues Thema. Einige von ihnen gelten schon viele Jahre und sind für die meisten Menschen wohl absolut nachvollziehbar:

  • Grundwasserschutz – ein Haus muss ordentlich an die Kanalisation oder eine andere Lösung angeschlossen sein, damit Abwasser nicht ins Grundwasser sickern kann. Ähnliche Auflagen gibt es rund um Öltanks.
  • Sicherheit – je nach bisheriger Nutzung des Grundstücks ist ein Bodengutachten vorgesehen, welches ausschließen soll, dass das Erdreich verseucht ist. Sollten während des Bauvorhabens Rückstände von Ölen, Kanistern oder Ähnlichem gefunden werden, wird ein Gutachten erforderlich.

Die neue Art der Umweltauflagen bezieht sich jedoch nicht auf die klassischen Themen, wenngleich sie die teilweise aufgreift. Welche Vorgaben gelten, wird teilweise auf Bundesebene, auf Landesebene, aber auch regional festgeschrieben. Wichtige Inhalte gibt mitunter der Bebauungsplan preis:

  • Dächer – schon die Ausrichtung der Dächer kann nach dem Bebauungsplan festgesetzt werden. Je nach Region geht die Vorschrift jedoch weiter, denn auch Dachart, Bedeckung und Winkelung können vorgegeben sein. Der Grund dafür verbirgt sich einmal in der Optik (in einem Baugebiet mit reinen Flachdächern wirkt ein Spitzdach fehl am Platz), aber auch in den Vorgaben und Möglichkeit der Solarnutzung.
  • Absicherung – sollte das Bebauungsgebiet in einem hochwassergefährdeten Bereich liegen, kann mitunter dem Grundstücksbesitzer auferlegt werden, Schutzvorrichtungen zu installieren.
  • Durchmischung – während einige Bundesländer und Regionen eher ein sehr einheitliches Stadtbild wünschen, geht beispielsweise Schleswig-Holstein einen neuen Weg und schreibt klar vor, dass ein Baugebiet durchmischt sein soll. Statt der typischen Neubauten sollen zugleich ältere Bauweisen genutzt, alte Häuser erhalten werden und eine echte optische Durchmischung geschaffen werden. Auch diese Vorgaben können Grundstückseigentümer einschränken, denn gibt es in der Straße schon andere Häuser, wie selbst geplant wird, so kann der Bautyp abgelehnt werden.

Klare Vorgaben betreffen die Gestaltung des Grundstücks. Die Höhe von Hecken, teils die Art und Dichte der Bäume, aber auch der Anteil der verdichteten Fläche werden längst vorgeschrieben. Immer mehr Regionen verbieten aktiv Steingärten, ein Verbot, welches sich ebenfalls an Umweltauflagen orientiert.

Umweltauflagen für Hausbesitzer

Während die reinen Umweltauflagen für Grundstücke noch recht schwammig sind und dem berühmten Flickenteppich aus Bund, Länder und Regionen unterliegen, sind die Vorgaben für Hausbesitzer eindeutiger. Eine Vorgabe betrifft den Energieausweis, der seit Anfang des Jahres für jedes Haus und jede Wohnung vorliegen muss, sobald vermietet oder verkauft wird. Der alte Energieausweis genügt jedoch nicht mehr, denn nun muss nicht allein der Gebäudezustand vermerkt sein, sondern auch die Höhe der CO2-Emissionen. Zwei Varianten des Ausweises gibt es:

  • Verbrauchsausweis - er genügt oft bei Bestandsbauten, doch muss dies eigenständig eruiert werden.
  • Bedarfsausweis - er ist teurer und aufwendiger. Seit 2007 ist er verpflichtend bei Neubauten. Bei Bestandsgebäuden gilt, dass der Bedarfsausweis dann verpflichtend ist, wenn bis zu vier Wohnungen in dem Gebäude liegen und der Bauantrag vor November 1977 lag. Bei einer Gebäudeerrichtung vor 1977 genügt der Verbrauchsausweis.

Auch rund um die Sanierung von Gebäuden sind feste Vorgaben vorhanden:

  • Klimaschutzauflagen - im Vorfeld einer Sanierung muss der Eigentümer eine verpflichtende Energieberatung in Anspruch nehmen. Mehrfamilienhäuser erfordern hingegen kein Beratungsgespräch.
  • Energieberater - eine Beratung darf nur von qualifizierten Energieberatern durchgeführt werden. Sie können über die Verbraucherzentrale oder den GiH gefunden werden. Tipp: Die Energieberatung ist auch die Voraussetzung, um Förderkredite im Bereich Sanierung von der KfW zu erhalten.
  • Sanierungspflicht - die Sanierungspflicht trifft nicht auf Personen zu, die seit 2002 in einem selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhaus leben. Sollte das Gebäude verkauft werden, ist die Sanierung verpflichtend.

Allerdings sollten sich Hauskäufer nicht nur auf Vorgaben auf Bundesebene verlassen, sondern stets die örtlichen Bedingungen eruieren.

Umweltauflagen machen Bauen teurer, aber auch umweltverträglicher

Die Zeiten, in denen ein Haus aus Steinen, Mörtel, ein wenig Holz und Dachziegeln bestand, sind vorbei. Die Bauweise war sicherlich günstig, doch aus heutiger Sicht wenig zielführend. Grundsätzlich ist es dennoch ein Fakt, dass das Bauen auch durch die Umweltauflagen teurer wird. Ein Überblick:

  • Dämmung – die Anforderungen an die Dämmung von Häusern sind deutlich gestiegen. Schon der Wegfall der vorher geförderten KfW-Effizienzhäuser 40 trägt zu den Kosten bei. Die Dämmung bei den förderfähigen Häusern muss heute deutlich leistungsfähiger sein.
  • Solarnutzung – auf Neubauten sollen künftig Solaranlagen verpflichtend sein. Die Anschaffung und Installation treiben die Kosten jedoch in die Höhe.
  • Materialien – bauen soll insgesamt umweltverträglicher werden. Die Anforderungen an das Baumaterial steigen somit. Gepaart mit der Knappheit an Material und dem Fakt, dass beispielsweise Sand ein rarer werdendes Gut wird, erhöhen sich wieder die Kosten.

Mit der gesteigerten Umweltverträglichkeit kommen allerdings Vorteile für den Hausbesitzer. Ein gut gedämmtes Haus, welches sich gar zu einem guten Teil selbst trägt, hat niedrige Energiekosten.

Ideen für nachhaltigere Wohnmöglichkeiten

Diesbezüglich gehen die Meinungen teils deutlich auseinander. Die eine Seite will das Ausbreiten der Städte verhindern und in bereits gebauten Gebieten nachverdichten, die andere Seite will die Nachverdichtung der Städte unbedingt verhindern, damit Raum für grüne Zonen geschaffen werden kann. Dennoch gibt es einige gute Ideen.

Nachfolgend eine kurze Übersicht:

  • Durchmischung – die Idee von Schleswig-Holstein wurde schon angesprochen. Ziel ist, auch Bestandsgebäude stehen zu lassen, zu sanieren und drumherum ein buntes Wohngebiet zu erschaffen.
  • Verdichtungsmaßnahmen – sie sollen sich nicht auf Sandwichgrundstücke beziehen, sondern eben dort greifen, wo Bestandsgebäude nicht mehr saniert werden können. Ziel ist, auf kleiner Fläche möglichst viel Wohnraum zu schaffen, nicht jedoch Ein- oder Zweifamilienhäuser. Die Bauvorhaben werden von Grünflächen abgerundet.
  • Erhalt – ein deutlicher Tenor geht in die Richtung des Erhalts von Bestandsgebäuden und deren Sanierung. Hierfür müssen Bundes- und Landesregierungen jedoch klare Regeln und Fördermöglichkeiten schaffen.
  • Weniger Ein-/Zweifamilienhäuser – diese Haustypen beanspruchen einen großen Teil an Fläche, bieten aber Wohnraum für nur wenige. Einige Städte preschen bereits vor und verbieten den Bau von Einfamilienhäusern in speziellen Gebieten.

Nachhaltige Wohnmöglichkeiten beschränken sich aber nicht auf das reine Gebäude. Sie beziehen die Begrünung von Flächen mit ein, oft auch in Form vertikaler Gärten oder der Dachbegrünung, wenn eine Solaranlage nicht installiert werden kann. Weitere Überlegungen dringen wieder in das Haus ein:

  • Wassernutzung – Brauchwasseranlagen werden konkreter. Hinsichtlich der immer häufiger zu erwartenden Dürreperioden ist eine solche Anlage höchst sinnvoll, denn Duschwasser kann ausgezeichnet weiterverwendet werden.
  • Regenwasser – Regen ist in zweifacher Hinsicht vielerorts problematisch: Entweder er bleibt aus oder er kommt mit aller Wucht. Die Wohnraumplanung mit Regenwasserauffangbecken zu kombinieren, ist somit vorteilhaft. In Zeiten der Trockenheit könnte die Wassernutzung durch noch vorhandenes Regenwasser eingeschränkt werden, bei Starkregen sorgen die Auffangbecken für Entlastung der Kanalisation und das Wasser geht nicht ungenutzt verloren.

Die Umweltauflagen sehen immer strengere Vorgaben in Bezug auf die Wärmedämmung vor – zu Gunsten eines niedrigeren Energieverbrauchs.

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Fazit – sinnvoll und kostentreibend

Spätestens seit dem letzten Sommer kann niemand mehr leugnen, dass der Umweltschutz vorangetrieben werden muss. Wer die Bilder von der Ahr vor wenigen Wochen sah, der konnte kaum glauben, dass dieses ausgetrocknete Rinnsal im vergangenen Jahr mehr als hundert Menschenleben gekostet hat. Und auch die ständig steigenden Energiepreise machen klar, dass im Wohnbereich ein Umdenken notwendig ist. Dennoch ist es nicht abzustreiten, dass Umweltauflagen das Bauen und Sanieren kostentechnisch in die Höhe treiben, wenngleich Hausbesitzer im Endeffekt selbst Nutznießer von den Maßnahmen sind. Interessant sind die Ideen rund um die Gestaltung neuer und bestehender Wohngebiete.