Wertermittlung

Wertermittlung – wofür und für wen?

Sie interessieren sich für ein Grundstück oder eine Immobilie und möchten wissen was sie wert ist? Der qualifizierte, objektive Wertermittler prüft für Sie das Objekt und benennt Ihnen den aktuellen Wert und haftet dafür. So können Sie informiert und mit sachverständiger Unterstützung am Markt tätig werden – sei es als Mieter oder Vermieter bzw. Käufer oder Verkäufer.

• Was ist Wertermittlung?
• Zweck der Wertermittlung
• Verkehrswert-, Beleihungswert-, Miet- und Schadensgutachten
• Komplett-Gutachten, Kurz-Gutachten und Reine Wertermittlung
• Ablauf, erforderliche Unterlagen und Dauer der Wertermittlung
• Honorar
• Rechtsgrundlagen und Verordnungen
• Wertermittler, Gutachter und Sachverständige

Was ist Wertermittlung?

Im Allgemeinen wird unter dem Wert eines Grundstücks das verstanden, was der Mensch in der Regel nach seiner eigenen Einschätzung dafür bereit ist zu bezahlen. Doch in der Wertermittlung verlässt man sich nicht auf reine Mutmaßungen:

Unabhängige, qualifizierte Sachverständige, die objektiv und in der Regel nach normierten, deutschen Wertermittlungsverfahren bewerten, ermitteln Ihnen in einem Verkehrswertgutachten mit Fachwissen und Erfahrung den benötigten aktuellen Marktwert von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Darüber hinaus fertigen sie Ihnen auch Beleihungsgutachten, Schadensgutachten, Mietgutachten u.a. aus.
Der Zweck der Wertermittlung bestimmt die Art der Dokumentation und damit auch die Höhe des Honorars: Je nach Bedarf erstellt der Sachverständige ein Komplett-Gutachten, Kurz-Gutachten oder eine Reine Wertermittlung (Kaufpreisüberprüfung).

Der Wertermittler (Gutachter) nennt dem Auftraggeber einen real ermittelten marktkonformen Wert gemäß der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien. Dadurch wird das Immobilienangebot für den Auftraggeber im Sinne des Werts und der Werthaltigkeit verständlich gemacht. Dieses umfassende Wissen der immobilienspezifischen Fakten hilft ihm bei der Entscheidungsfindung und bewahrt ihn davor, im „guten - aber leider - falschen Glauben“ gehandelt zu haben.

Zweck der Wertermittlung

Wertgutachten bilden die Basis für:

• Vermögensdisposition und -auseinandersetzungen
• Vorlage bei Banken und Versicherungen
• Gerichte und Behörden
• Kaufentscheidungen
• Finanzierungsentscheidungen
• Erbauseinandersetzungen
• Güterausgleich bei Ehescheidungen
• Zwangsversteigerungen etc.

Objekte der Bewertung:

• bebaute und unbebaute Grundstücke
• Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Büro- und Geschäftshäuser
• Industrie- und Gewerbeobjekte
• Grundstücksgleiche Rechte
• Grunddienstbarkeiten, Lasten wie z. B.
  • öffentlichen Rechten
  • Erbbaurecht
  • Wohnrecht
  • Wegerecht
  • Nießbrauch
  • Reallasten
  • Pflegeverpflichtungen
  • Denkmalschutz
• Mieten und Pachten
   

Verkehrswert-, Beleihungswert-, Miet- und Schadensgutachten

Nachfolgend werden die in der Wertermittlung am häufigsten angefragten Gutachten kurz erläutert:

Verkehrswertgutachten

Definition Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das Verkehrswertgutachten dient somit zur Feststellung des Verkehrswerts eines Gebäudes oder bebauten oder unbebauten Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt, z. B. um Vermögensfragen zu regeln oder lediglich einmal feststellen zu lassen, was die Immobilie wert ist. Auch für einen eventuellen Kreditantrag bei der Hausbank kann ein Verkehrswertgutachten helfen. Für die Veräußerung einer Immobilie ist die Verkehrswertermittlung unabdingbar.

Beleihungswertgutachten

Definition Beleihungswert nach § 12 Hypothekenbaugesetz
Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.

Der ermittelte Beleihungswert setzt auch die Grenzen innerhalb der Kreditvergabe, d.h. in welcher Rangfolge welche Zinsgröße anfällt. Da das Geldinstitut bei einer Beleihung bis zu 60 % des Verkehrswerts das geringste Risiko trägt, vergibt es in diesem Rahmen (1. Rang) das günstigste Geld. Für höhere Kredite müssen Antragsteller weitere Sicherheiten nachweisen oder höhere Zinsen zahlen.
Vielfach verlangen die Kreditinstitute Verkehrswertgutachten - in Ausnahmefällen Beleihungswertgutachten - von externen Sachverständigen, um ihre eigene Unbefangenheit bei der Kreditvergabe darzustellen.

Mietgutachten

Das Mietgutachten dient der Ermittlung der Höhe von ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnraum für Mieterhöhungsverlangen, für die Vorlage beim Finanzamt oder für andere Zwecke, insbesondere dann, wenn örtliche qualifizierte Mietspiegel nicht vorliegen. Aber auch bei vorhandenen Mietspiegelangaben kommt es vor, dass ein spezieller Wohnraum nicht in die Anwendung des Mietspiegels fällt (oft Wohnungen in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern) oder dass gerade hier der Mietspiegel eine Lücke aufweist.

Das Mietgutachten dient auch der Feststellung der Höhe der marktüblichen Gewerberaummiete für die Anpassung von Gewerbemieten im bestehenden Mietverhältnis. Auch hier geben örtliche Gewerbemietübersichten erste Hinweise auf das Mietpreisniveau, doch berücksichtigen diese naturgemäß nie die individuellen, mit entscheidenden Eigenschaften des Einzelobjektes.

Schadensgutachten

Schadensgutachten beinhalten über die Bewertung der Schäden hinaus auch die notwendige Ursachen- und Kostenermittlung zur Behebung des Schadens. Diese sind äußerst individuell zu gestalten und gliedern sich in der Regel wie folgt:

• Feststellung des Schadens (Ist-Zustand)
• Ursachenermittlung
• Vorschlag zur Behebung des Schadens
• Kostenermittlung
• Wertveränderung

Andere Formen von gutachterlichen Tätigkeiten sind unter anderem:

• Versicherungsgutachten
• Beweissicherungsverfahren
• Besichtigungsprotokolle
   

Komplett-Gutachten, Kurz-Gutachten und Reine Wertermittlung

Komplett-Gutachten:

Sowohl im Privaten als auch im öffentlich-rechtlichen Bereich (Gerichte, Ämter etc.) gebräuchlich. Inhalt des Komplett-Gutachtens in der Regel wie folgt, eine beispielhafte detaillierte Gliederung befindet sich am Ende der Seite:

• Schriftliche Dokumentation der Grundstücksmerkmale
• (detaillierte Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, Zustandsbeschreibung, Auflistung Schäden und Mängel, sonstige wertbeeinflussende Umstände)
• Rechnerischer Teil der Wertermittlung
• (rechnerische Ermittlung des Bodenwerts, rechnerische Ermittlung des Vergleichs-, Sach- und/oder Ertragswerts)
• Umfangreiche Bilddokumentation und Plausibilitätserläuterungen
• Ermittelter Wert
• Unterschrift des Sachverständigen mit Zertifizierungs- bzw. Kammerstempel
• Haftung

Kurz-Gutachten:

Zur Vorbereitung bei anstehenden Kaufentscheidungen, zur Vorlage bei Kreditinstituten, bei innerfamiliären Vermögensübersichten, vorgerichtliche Auseinandersetzungen und ähnlichen Immobiliengeschäften. In der Regel ist den Auftraggebern selbst die Immobilie gut bekannt und soll den anderen Beteiligten nur mittels der Eckdaten vorgestellt werden. Inhalt des Kurzgutachtens in der Regel wie folgt:

• Beschränkung auf eine kostenminimierende Bild- und Wortdokumentation
• Rechnerischer Teil der Wertermittlung
• (rechnerische Ermittlung des Bodenwerts, rechnerische Ermittlung des Vergleichs-, Sach- und/oder Ertragswerts)
• Plausibilitätserläuterungen
• Ermittelter Wert
• Unterschrift des Sachverständigen mit Zertifizierungs- bzw. Kammerstempel
• Haftung

Reine Wertermittlung:

Dient vielfach als schriftliches Dokument bei Kauf oder Verkauf zur Ermittlung des Marktwerts. Im Rahmen der Kaufpreisüberprüfung häufig mit der Sachverständigenberatung verbunden. Inhalt der Reinen Wertermittlung in der Regel wie folgt:

• Verkürzte, kostenminimierende Dokumentation
• (ohne Grundstücks- und Baubeschreibung, ohne Fotodokumentation, ohne Plausibilitätserläuterungen)
• Rechnerischer Teil der Wertermittlung
• (rechnerische Ermittlung des Bodenwerts, rechnerische Ermittlung des Vergleichs-, Sach- und/oder Ertragswerts)
• Ermittelter Wert
• Unterschrift des Sachverständigen mit Zertifizierungs- bzw. Kammerstempel
• Haftung

Beispielhafte Gliederung eines Komplett-Gutachtens:

1 Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt
1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung
1.3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers

2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage
2.1.1 Großräumige Lage
2.1.2 Kleinräumige Lage
2.2 Gestalt und Form
2.3 Erschließung, Baugrund etc.
2.4 Privatrechtliche Situation
2.5 Öffentlich-rechtliche Situation
2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz
2.5.2 Bauplanungsrecht
2.5.3 Bauordnungsrecht
2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabesituation
2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen
2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung
3.2 Sondereigentum
3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht
3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung
3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)
3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung
3.2.5 Raumausstattung und Ausbauzustand
3.2.6 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes
3.3 Außenanlagen

4 Ermittlung des Verkehrswerts

4.1 Grundstücksdaten
4.2 Verfahrenswahl mit Begründung
4.3 Bodenwertermittlung
4.4 Sachwertermittlung
4.4.1 Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung
4.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffen
4.4.3 Sachwertberechnung
4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung
4.5 Ertragswertermittlung
4.5.1 Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung
4.5.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffen
4.5.3 Ertragswertberechnung
4.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung

5 Verkehrswert

6 Bewertung Lasten

7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software

7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung
7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur
7.3 Verwendete fachspezifische Software

8 Anlagen

Ablauf, erforderliche Unterlagen und Dauer einer Wertermittlung

Ablauf einer Wertermittlung

1. Kontakt und Antragsaufnahme
2. Definition des Auftrags
3. Sachverständigenvertrag
4. Pflichten des Auftraggebers
   • Bereitstellung von Unterlagen
   • Zugang zum Objekt ermöglichen
   • Informationspflicht
5. Pflichten des Auftragnehmers
   • Grundstücks- und Gebäudebesichtigung
   • Auswertung der Unterlagen
   • Recherche
   • Wertermittlung
   • Dokumentation
   • Haftung

Für die Wertermittlung sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug oder Lageplan
• Bauzeichnungen
• Wohnflächen- bzw. Nutzflächenberechnung
• Berechnung des umbauten Raumes, Bruttorauminhalts u.ä.
• Mieterliste bzw. Mietaufstellung bei Ertragsobjekten
• Mietverträge
• Teilungserklärung bei Teil- bzw. Wohnungseigentum
• Baubeschreibung bei Bauvorhaben/Neubau etc.

Wie schnell kann eine Wertermittlung durchgeführt werden?

Für die Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens wird nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen eine Zeitdauer von circa zwei Wochen eingehalten. Bei Dringlichkeit ist auch eine kurzfristige Erstellung des Gutachtens möglich.

Wertermittler, Gutachter und Sachverständige ?

Bei der Vielzahl von Begriffen wie Wertermittler, Schätzer, Gutachter und freier Sachverständiger, zertifiziert und/oder öffentlich bestellt und vereidigt, ist es wichtig, dass der Auftraggeber zwischen qualifizierten und nicht qualifizierten Sachverständigen unterscheidet.
Gemäß der Mustersachverständigenverordnung des Deutschen Industrie- und Handelstag (DIHT) definiert sich der Begriff „Sachverständiger“ wie folgt:

• Besondere Sachkunde, in Form von überdurchschnittlichen Kenntnissen, Fähigkeiten und Erfahrungen (erworben durch Studium, langjährige Berufspraxis, Fortbildungen usw.) Hierzu gehört auch die Fähigkeit Gutachten Sach- und fachkundig zu erstellen.
• Persönliche Eignung: Hierunter ist die persönliche und berufliche Unabhängigkeit, sowie eine gewisse Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit, Objektivität zu verstehen

Sachverständige mit erfolgreich abgelegter Prüfung zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung (IHK, Ingenieur- und Architekten-Kammern etc.) sowie Absolventen von Fachhochschulen, Akademien mit Prüfverfahren nach TGA DIN EN 45013 bzw. ISO/IEC 17024 erfüllen die oben aufgeführten Bedingungen und können somit als „qualifizierte Sachverständige“ betrachtet werden; d.h. sie genießen den Anspruch auf Vertrauen in der Öffentlichkeit und haften für ihr Handeln.

Einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen bedeutet, mit ihm einen Werkvertrag zu schließen. Dies verpflichtet den Sachverständigen zur Lieferung eines fehlerlosen Gutachtens. Der Sachverständige haftet unter Umständen für die richtige Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen des Gutachtens bis zu 30 Jahren.

Rechtsgrundlagen und Verordnungen

Die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) ist eine bundesweit gültige Norm bzw. das „Gesetz“ für die Ermittlung von Verkehrswerten. Qualifizierte Sachverständige sind zur Anwendung dieser Verordnung und den Richtlinien für Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (WertR) im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet.

Aus der WertV und WertR resultieren drei normierte Verfahren, die üblicherweise bundesweit Anwendung finden. Hierbei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Diese Verfahren und Modelle wurden wissenschaftlich erarbeitet und die dazu notwendigen Marktdaten werden laufend neu erhoben und für Jedermann über die Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlicht.
Im Rahmen der Wertermittlung werden auch Verfahren angewandt, die nicht den oben angeführten Normen folgen. Diese nicht-normierten Verfahren, wie z.B. das Discounted-Cash-Flow-Verfahren oder das Monte-Carlo-Verfahren finden überwiegend im anglikanischen Raum Anwendung. Im Rahmen der internationalen und globalen Immobiliengeschäften, beim Transfer von gewerblichen Immobilien und/oder industriellen Großanlagen sind diese Verfahren ergänzend zum deutschen normierten Ertragswertverfahren gebräuchlich.

Für die deutsche Wertermittlung sind WertV und WertR richtungsweisend. Darüber hinaus sind vom Sachverständigen folgende Gesetze und Bestimmungen zu beachten. Die folgende beispielhafte Auflistung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit:

• BGB (hier speziell Mietrecht §§ 535 ff.)
• Zivilprozessordnung
• BauGB
• Bewertungsgesetz
• Erbaurechtsgesetz
• Angemessenheitsgesetz
• Wohnungseigentumsgesetz
• Wohnungsvermittlungsgesetz
• Sachverständigenvorordnung
• Baunutzungsverordnung
• Landesbauverordnungen
• Kommunale Verordnungen und regionale Gesetze wie z.B.
  • Flächennutzungsplan
  • Bebauungsplan
  • Raumordnungsverfahren

Honorar für Wertermittlungsgutachten

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist vom Sachverständigen insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) zwingend anzuwenden. Dies gilt grundsätzlich bei der Ausführungen der Tätigkeiten gemäß der HOAI. Für andere Bereiche können freie Vereinbarungen getroffen werden.
Verkehrswertgutachten, Kaufpreisüberprüfungen und Reine Wertermittlungen sind nach der HOAI voll bzw. entsprechend der verkürzten Darstellung mit angemessener Ermäßigung abzurechnen, wobei der Wert der Immobilie das Grundhonorar bestimmt.
Gutachterliche Stellungnahmen, Besichtigungsprotokolle, Schadensgutachten etc. werden grundsätzlich über Pauschalhonorare abgerechnet.
Die Höhe des Honoraranspruches ergibt sich aus dem Grundhonorar zzgl. möglicherweise anfallender Nebenkosten plus der jeweils gültigen Mehrwertsteuer.

Honorartafel zu § 34 Abs. 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) mit Stand vom 01. Januar 2002

Honorar für Mietgutachten

Mietgutachten, sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Bereich, werden auf der Basis der Bruttokaltmiete abgerechnet. Hierzu folgen wir den Empfehlungen von Ferdinand Dröge Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum

Honorar für Wohnraummieten

Honorar für Gewerberaummieten