Zwangsverwaltung

Eine Zwangsverwaltung muss auf Anordnung eines Vollstreckungsgerichtes erklärt werden. Nur eine natürliche Person kann zum Zwangsverwalter bestimmt werden. Die Zwangsverwaltungsordnung definiert die Rechtsstellung des Zwangsverwalters.

Zwangsverwaltung

Bei einer Zwangsverwaltung nimmt der Zwangsverwalter die Stellung des Eigentümers ein. Er verwaltet die Immobilie treuhänderisch und sorgt für ihren Erhalt. Die Bewirtschaftung der Immobilie und die Erzielung von Überschüssen sind Aufgaben des Zwangsverwalters.

Ablauf der Zwangsverwaltung

Der betreibende Gläubiger muss als erstes einen Anordnungsbeschluss beantragen. Die Anordnung wird dann im Grundbuch eingetragen. In diesem wird ein Zwangsverwalter durch namentliche Nennung bestimmt. Er muss die Immobilie unverzüglich in Besitz nehmen und binnen 3-4 Wochen ein Inbesitznahmeprotokoll erstellen. Wird die Immobilie vermietet erfolgt die Inbesitznahme, indem die Mieter ihre Miete an den Zwangsverwalter überweisen. Der Mieter ist im besten Fall persönlich über die Inbesitznahme und deren rechtlichen Folgen aufzuklären. Wird die Immobilie aber durch den Eigentümer genutzt sind ihm Wohnräume im billigen Umfang zu überlassen. Die restlichen Räume sind durch den Gutachter zu versiegeln oder vom Eigentümer anzumieten. Vom Eigentümer genutzte Gewerberäume sind vom Eigentümer zu räumen oder vom Zwangsverwalter anzumieten. Der Zwangsverwalter muss gegenüber dem Amtsgericht Rechenschaft ablegen. Er unterliegt inhaltlich und formal strengen Anforderungen. Es sind regelmäße Zwischen- und Jahresberichte unter Vorlage aller Belege, die Einnahme- und Überschussrechnung, die Einnahmen Soll-Ist-Rechnung und das Buchungsjournal vorzulegen. Bei Überschüssen stellt der Rechtspfleger einen Verteilungsplan auf. Beim Ausschütten der Überschüsse muss sich der Zwangsverwalter an diesen Verteilungsplan halten. Das Zwangsverwaltungsverfahren endet in der Regel mit der Zwangsversteigerung der Immobilie oder seltener, wenn der betreibende Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt. Es endet aber bei einer Zwangsversteigerung nicht direkt beim Zuschlag sondern erst, wenn alle Abrechnungen erfolgt sind. Der Zwangsverwalter verfasst einen Schlussbericht und ermittelt den Ersteheranteil. Dies sind die Einnahmen durch die Immobilie ab dem Zeitpunkt des Zuschlages.